이재명 6.28 부동산 규제안, 주담대 총액 6억 한도 대응법, 어떻게되나요?

안녕하세요. 6.28 부동산 규제안이 나오며 주담대 총액 6억 한도, 이와함께 강제적인 6개월 내 전입신고(외국인 포함)이 포함된 초강력 규제안이 등장했습니다.

 

1. 서론 ─ ‘6 · 28 대책’ 한눈에 보기

핵심 항목내용시행일

주담대 총액 상한	수도권·규제지역 주택담보대출을 최대 6 억원으로 고정	2025-06-28
전입 의무	주담대를 받으면 6 개월 내 입주(기존 ‘2년 이내’→대폭 단축)	〃
다주택자 대출	2주택 이상 보유자 주담대 전면 금지	〃
생애최초·정책대출	LTV 80 % → 70 %, 디딤돌·보금자리론 한도 최대 1 억원↓	〃
전세(버팀목) 대출	유형별 한도 20 ~ 25 % 축소, 보증비율 90 %→80 %	〃
가계대출 총량	하반기 금융권 목표 기존 계획의 50 % 수준으로 감축	〃

 

이재명 정부는 “지나친 레버리지가 수도권 집값 랠리를 부추긴다”는 판단 아래, **대출·갭투자·전세자금 ‘3중 규제’**를 한꺼번에 가동했다

 

2. 2030 청년·신혼부부에게 미치는 영향

① 매매 시장

• 현금 비중↑, 대출 비중↓
  6 억원 상한+LTV 70 %로 바뀌면서, 7 억원짜리 집을 사려면 최소 3 억원 이상 현금이 필요하다(종전 대비 약 5천만~1 억원 증가).
• 갭투자 진입 장벽 상승 → ‘실거주’ 매물 비중 확대
  갭투자가 봉쇄되면 실수요자가 체감하는 경쟁 강도는 완화될 수 있다.
• 무주택 청년·신혼부부 특별공급은 유지되지만, 정책 대출 한도도 줄어 ‘사전청약→중도금 대출→잔금’ 단계의 자금 계획을 다시 짜야 한다.

② 전세·임대 시장

• 버팀목·특례보증 한도 20 ~ 25 % 삭감 → 동일 전세 보증금을 맞추려면 자부담(또는 월세 전환) 필요.
• 보증비율 80 %로 축소돼 추가 자금 여력이 없으면 소형·외곽 전세 수요로 이동 가능.
• 임대사업자 신규 진입이 사실상 차단돼 ‘매물 잠김’ 가능성 → 일부 지역은 전세 가격 방어 요인.

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3. 시장 전망 (2025 H2 ~ 2026)

3-1. 매매가격

구분3~6개월 ( 단기)6~18개월 ( 중기)2년+ ( 장기)

수도권	대출·전입 규제로 거래 급감·가격 숨고르기 예상	입주물량 부족으로 재반등 가능성	공급 확충·금리 추이에 따라 완만한 우상향
5대 광역시	이미 조정 국면 → 추가 하락폭 제한적	주력 산업·인구 유입이 갈린 도시별 양극화	대규모 교통·재개발 호재 지역 중심 선별 회복
지방 중소도시	거래 절벽 장기화	구조적 인구 감소로 약세 지속	옥석 가리기 가속

 

　한국부동산원 주간 통계(6월 4주) 기준, 서울 +0.43 %·수도권 +0.16 %·지방 −0.03 %로 수도권과 지방의 방향성이 이미 엇갈리고 있다. 

3-2. 전세가격

• 서울·수도권 전세 +0.09 % 로 소폭 상승폭 확대, 지방은 보합~하락세 지속
• 대출 한도 축소로 전세 레버리지 수요 감소 ↔ 주담대 규제로 매매→전세 대기 수요 증가가 상쇄.
• 전세-월세 전환율 상승 추세가 이어질 가능성.

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4. ‘지금 사야 할까, 기다려야 할까?’

구분매수 타이밍 가이드

수도권 (서울·경기 일부 핵심지)	- 현 시점은 ‘관망 우세’. 단기 가격 피크 가능성 + 강력한 대출 규제 → 현금 50 % 이상 보유·실거주 10년 이상 계획이 아니라면 추가 하락·정책 완화 확인 후 진입 권장. - 분할·저가 매수는 ‘똘똘한 한 채’ 위주로 연 2 ~ 3 차례 분산 접근 가능.
수도권 외곽·신규 택지	- 교통·일자리 호재가 확정된 곳은 분양가 상한제 물량 위주로 선별 진입 고려. - 2026~2027년 대량 입주(공급 증가) 지역은 추가 조정 리스크 존재.
광역시·지방	- 이미 장기 하락 또는 박스권인 곳이 많아 추가 하락폭 제한. - 거주 목적·임대 수익률 4 % 이상 확보되는 구축 아파트·빌라라면 장기 분할 매수 유효. - 산업·인구 유출 지역(경남·전북 일부 등)은 매수 보류.

 

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5. 결론

6 · 28 대책은 ‘레버리지 기반 매수’를 강력히 억제해 단기 과열을 식히려는 처방이다.

• 2030 청년·신혼부부는 대출 한도와 전세 자금 줄어든 만큼, 현금 비중·장기 거주 계획을 먼저 점검해야 한다.
• 수도권은 단기 조정 가능성이 커 보이며, 거래량이 바닥을 확인할 때까지 관망 또는 분할 매수가 합리적이다.
• 지방은 이미 선반영된 지역이 많아 ‘실거주+현금흐름’이 맞는 물건이라면 선별적 진입 여지가 있다.

“집값은 정책과 금리, 그리고 인구·일자리 펀더멘털이 함께 결정된다.”
이번 규제 역시 **‘급등의 속도를 늦추는 장치’**일 뿐, 중장기 추세를 완전히 뒤집을 정도의 공급 확대 카드가 아니므로 시장 리스크 관리에 초점을 맞춘 전략을 권한다.